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住房产业化简介
2010-05-25  笔者:

一、介绍
  1、定义
  住房产业化就是用产业化方式制造住宅,采取先进工艺,按规范分工,名将住房的第一构配件在工厂批量化生产,施工现场机械化安装。住房产业化有利于改造传统的住房产业,增强住房建设之质和频率,降低能源和能源消耗,落实住房建设领域的可持续发展。
  住房产业化包括四个地方的意义:住房建筑标准化、住房建筑工业化、住房生产经营总体、住房协作服务社会化。
  2、内外发展概况
  住房产业化之定义最早是副房地产行业较为成熟的吴美发达国家而来。在住房产业化较为旺盛之捷克,80%的住房采用以通用部件为基础的住房通用体系。西方人住宅用构件的条件、商品化程度几乎达到100%。阿塞拜疆、曼谷的集约化住宅体系也较为成熟。
  当前国内住宅产业化尚处于试点阶段,率先行动之集团有万科、合肥栖霞建设、甘肃宝业等,保利地产的住房产业化重点是在计划与尝试阶段,还没有投入市场。而他它的组成部分巨型地产企业则根本是在斗争贯彻设计与施工的条件、购买的统一化,离产业化还有很大的距离。
  二、开拓进取形式
  适用住宅产业化之修建体系有轻钢结构、混凝土预制装配式结构、重组结构等,万科研发的为研制混凝土结构。本文主要介绍混凝土预制装配式结构(简称PC组织)。
  混凝土预制装配式结构,就是将房子的柱、梁、楼梯、楼板、外墙等在工厂预制,现场安装。一栋完整的集约化住宅除了结构主体外还包括配套的前后装修和设施管线,付出用户之日常是精装修住宅。当前国内已建成的住房中,电气化水平不尽相同。局部框架梁柱全预制,局部是对现浇结构逐步改良,有些构件预制装配(楼板、外墙、阳台等)。
  分立式外墙形式有预制混凝土外墙板、轻钢外墙板、ALC外墙板(蒸压夹气轻质混凝土外墙板)。外墙上的窗框、外立面大理石贴片等可以在甲板制作时一并做好,窗框与外墙是完整,防渗漏性能更好;内隔墙可以采取轻钢龙骨和石膏板夹隔音棉,厚度小,保温隔热性能好,轻质的内墙板都得以移动和整合,可满足住户以后再装修的需求。厨卫采用预制整体式厨卫。
  以万科为例,制订了中长期工业化住宅计划,其次三枝路子完成工业化住宅的市场化:一枝是混凝土结构的集约化,即在风现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良,逐渐向网络化住宅过渡,伊根本对象是消灭项目支出过程中遇到的人情建造方式带来的水利质量问题;其次枝是PC工法的付出,即完全的集约化住宅体系的科研,为前途规模化工业化住宅生产作产品技术开发;先后三枝是内装的集约化,根本是针对国内毛坯房交楼的求实状况,内装的集约化成为住宅工业化的大前提条件。
  三、开拓进取前景
  1、优势
  住房产业现代化是推动住宅建设科学发展之根本引擎。住房产业现代化,意志大力提高“省力省地环保型住宅”,在关注住宅本身的效用质量的同时,消灭新形势下住宅建设中的节能、节日地、节日材、节水、邮电等问题。执行证明,住房产业现代化可使住房的振兴进程和住房产品更加环保,住房结构明显改善,构筑质量标准严格,能源利用更为合理,功能非常明确。
  仅能耗一项就比传统施工方法降低20~30%。住房产业化之落实将大大加强产销率和住房的总体质量, 并降低住宅生产过程中的物料消耗、噪声污染、二次装修污染等。比如,无形化之住房生产方式将使钢模板等资料的反复利用率得以提高,构筑垃圾约裁减83%,资料损耗约裁减60%,可回收材料约增加66%,构筑节能达50%上述。
  2、生存问题
  (1)规模小、产业链不成熟使资本提高
  住房产业化需要的是上下游产品的配合,如成立预置服务基地,构成家装品牌等。但是,当前建筑材料、部品供给尚未形成系列化、无形化、现代化生产系统,往往很多产品在国内都是空白,配套跟不上,振兴规模小,体现不出住宅工业化生产的攻势。并且现在国内建成的尝试楼为了保证质量一些产品需从海外进口,更加推高了资本。神州人力资本十分便宜,据万科测算,实施住房产业化后,每平方公里的金价比传统艺术反而高出350-500元。
  (2)缺乏合适的施工单位配合
  无形化住宅模式要广泛推广,追寻能够符合要求的部件制造工厂也是中心抑制的问题。以万科为例,当前,万科在京城、苏州、南宁市等地步的集约化住宅项目,根本是与一直为大型基建和行政建设生产构件的特大型国营构件厂进行合作。万科在东莞的集约化实验楼在建造时,鉴于广大没有能生产基地化构件的传销构件厂,从而只能选择一家出口厂家,那些构件先出口香港,接下来再下天津进口,这大大推高了建筑成本。
  阿塞拜疆上世纪60年代已经初步推广建筑“部件化”,途经近40年之升华,她们的修建工人已经与其它工业产业之老工人区别不大,每个建筑商手下都有大量之熟练技术工人。而我国现阶段在住房装配化方面的技能人员基本上属于空白,不利于住宅产业化之升华。
  3、背景
  1999,《国务院办公厅转发建设部等单位关于推进住房产业现代化提高住房质量若干意见的通报》(国办发[1999]72号)是住房产业化建设之横幅。
  2002,电力部决定成立住宅产业化基地,对住房产业化起到示范和带动作用。
  2010年北京市力推产业化住宅建设(拼装式住宅),拓宽一次装修到位。8单位统一颁发了《关于推进本市住宅产业化之提示意见》,付出单位申请采用产业化建造方式,名将在原计划的修建面积基础上,奖励3%的修建面积。精算到2013年北京“拼装式”住房面积将达到全年总面积的1/10。
  试想国家的津贴会在新年出台。前途的升华趋势必然是节约环保,如果国家给了退休金鼓励住宅产业化,名将有无数之小企业调整提高方式。有学者担心当大家都看到产业化未来趋势时,会出现泥沙俱下的状态,造成恶意竞争。这种担心在一边也说明了住宅产业化之背景。
  四、分立式(提议)
  在住房产业化之的链条中,伊中心的重组要素大致可以包括:①住房设备部品精深产品加工集团,指专业生产总体厨卫、完全浴厕、构筑陶瓷等设施的集团,该系产品技术含量高,生产规模比较大,规模效应明显。②资料、构件成品、半成品生产企业。③发行、加工、服务、改建等企业。④住房开发、计划、施工企业,是住房制造的执行者。⑤住房一体化生产经营企业,集住宅投资、产品研究开发、计划、构配件制造、施工和服务于一体,艺术资金密集。
  脚下我国住宅产业化刚刚起步,个别巨型的固定资产企业建造了一部分试验楼,但尚未形成规模,配套产品和工艺技术都不成熟。如果想向此方向发展,集团公司应根据自己的财力、人力资源等景象进行分选。

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